大陸買樓指南2024 : 北上置業流程和費用全面睇

香港樓價高企，買樓首樓動輒都要過百萬，很多港人都轉向大陸買樓。現時最熱門的買樓地區應該就是大灣區幾個主要城市：深圳、廣州、佛山、澳門、珠海。隨著廣深港高鐵、港珠澳大橋、蓮塘新口岸三大工程陸續竣工，交通網絡發達加上內地基建，粵港澳大灣區「1小時生活圈」也逐漸形成。雖然中港兩地相隔不遠，但房地產市場和購房政策卻大不同。北上置業前應該做足功課，了解當地政府的物業限購政策。本文為大陸買樓教學，會重點介紹大灣區買樓資訊，包括買樓流程、費用和按揭申請資訊。

雖然大陸樓價比香港便宜，但通常也至少要一百幾十萬，買樓過程中還有很多雜費要支付，匯款到大陸時應小心選擇匯款工具，比較不同匯款商的收費。除了傳統銀行電匯，你還可以使用網上匯款平台如Wise、Western Union等，它們往往能提供較佳的匯率和較快的匯款速度。其中Wise更支援微信和支付寶收款，非常方便國內收款人。更重要的是，Wise提供真實、沒有加價的市場中間匯率，與Google顯示的實時匯率一樣，收費比大部分銀行更具競爭力。

內容目錄：

• 香港人可以在大陸買樓嗎？

• 港人限購政策：大灣區9個城市買樓條件

• 大陸買新樓定二手樓好？

• 大陸買新樓8大流程

• 大灣區買樓5大熱門城市

• 大灣區樓價及大陸樓市狀況

• 大陸買樓收租回報高嗎？

• 大陸買樓要準備幾多錢？

• 大陸買樓按揭申請

• 大陸買樓收租要交稅嗎？

• 如何物色大灣區樓盤？

香港人可以在大陸買樓嗎？

香港人原則上可以在大陸買樓，但不同地區可能有自己的購房政策和特別條件，熱門城市如北京、上海、廣州等都有限購令，有些是只接受本市戶籍居民申請買房、有些是要求連續繳納幾年的社會保險或個人所得稅，甚至有些城市買一手住宅要「搖號買房」，類似我們買香港新盤要入票抽籤。另外，不同的物業類型（公寓、商舖等）也會有不同的限制。

聽起來在大陸買樓不是一件容易的事，而事實上這些熱門城市的樓價也不低，甚至可能與香港的情況相差不遠。因此現時最受香港人歡迎的買樓地區可能是大灣區的一些二線／三線城市，例如中山、珠海、東莞等。

在大陸買樓，基本所需文件為香港身份證和回鄉證。因應不同城市對於香港買家的限購政策，你還可能要準備額外的材料，例如工作／學習／居留証明、收入證明、繳稅証明、社保証明等。

另外，為了讓買樓過程變得更順暢，你應該預先處理好以下幾件事：

• 辦理內地電話卡

• 開設內地銀行戶口及開通儲蓄銀聯卡

• 開通微信支付及支付寶

港人限購政策：大灣區9個城市買樓條件

（資料獲取日期：2023年3月15日）

*商品住房：居民住宅形式之一，是政府或房地商建造，由市場直接銷售或出租的住房。

**大陸房屋限購政策可能隨時改變，買房前請向專家再次確認當前的限購條件。

大陸買新樓定二手樓好？

港人北上買樓通常都會選購一手物業。現時發展商興建新住宅房屋，比以往更著重小區綠化環境、完善的社區配套和高水準的物業管理服務。另外，新建住宅物業更容易申請銀行按揭，有機會獲批高達7成貸款額。

一手樓可以是尚未建成的樓花，或者是剛完工的新樓。雖然買樓花一般都會較便宜，但僅記要仔細了解開發商背景、聲譽和口碑，最好選擇已上市或有一定歷史的發展商。更重要的是，必須確認發展商擁有「五證二書」，否則你簽署的購買協議將沒有法律效力，不受法律保護，你也無法為辦理產權證，即是物業不是真正屬於你的。

「五證二書」包括以下幾項：

• 《國有土地使用證》

• 《建設用地規劃許可證》

• 《建設工程規劃許可證》

• 《建築工程施工許可證》

• 《商品房銷售（預售）許可證》

• 《住宅質量保證書》

• 《住宅使用說明書》

另外，購買內地物業前，你應先搞清楚不同的物業類型，因為大陸樓分為公寓、商品房和SOHO等多種類型，它們有各自的產權年限（最長50年／70年），以及適合不同用途（居住／商業／兩者均可）。至於「小產權房」及「安置房」這些非主流房屋往往涉及很多轉讓限制和產權問題，大家就可能不用考慮它們了。

大陸主流房屋類型：

• SOHO——Small Office、Home Office的縮寫。類似寫字樓，既可以商用也可以當住宅，不通燃氣且不設陽台。產權是屬於辦工性質，最長為50年。

• 公寓——可分為住宅式公寓和酒店式公寓，不通燃氣且不設陽台。一梯多戶，即買即住。產權是屬於商業性質，最長為50年。

• 商品房——等同香港一般住宅，一層通常2-4戶。產權是屬於住宅性質，最長為70年。持房產證可以申請區內公辦學位，所以尤其適合有小朋友的家庭。

大陸買新樓8大流程

一般購買大陸新建住宅的流程大致如下：

1. 參觀在本港或內地舉辦的新樓展銷會／睇樓團，最好選擇具信譽的發展商和地產代理，必須確保發展商擁有「五證」、《營業執照》及《銀行按揭協議書》。

2. 找到心儀的樓盤後，簽訂臨時認購書（必需使用國家認定的商品房買賣認購書），並支付訂金（一般為5000 – 20000元人民幣）。

3. 7天內支付首期和簽訂正式買賣合約。之後就要約定尾款的支付時間，可選擇一次性支付或申請銀行按揭貸款。

4. 辦理按揭貸款，集齊文件到內地銀行或指定香港銀行提交申請。

5. 貸款獲批後，在律師見證下簽署貸款文件，並於公證行辦理委托抵押登記及結匯。

6. 到公證處辦理買賣合約公證手續。之後銀行就會把尾款直接轉入發展商指定的銀行監管帳戶。

7. 發展商發出入伙通知書，指定時間內辦理收樓手續和繳付相關費用，記得要求發展商出示「二書」、《房屋竣工驗收證明書》及《入住許可證》。

8. 到國土資源局申請產權轉移過戶登記，並獲得不動產權證書（即是房產證）。房產證將由按揭銀行保管。

大灣區買樓5大熱門城市

大灣區中心城市：

• 深圳——經濟中心城市之一，重點發展高新技術產業、現代物流業、金融服務業和文化產業。交通網絡齊全（地鐵、高鐵、機場、公路），連接香港的口岸至少有7個，搭高鐵18分鐘可直達深圳北。

• 廣洲——廣東省省會，以先進製造業為主導，支柱產業為汽車、電子和石化。在香港西九站坐高鐵，只需46分鐘就可直達廣州南，現正興建的深中大橋亦會連接起深圳、中山和廣州（南沙區）。

重要節點城市：

• 珠海——重要港口城市，製造業發達，第二產業佔GDP高達4成。珠海市政府推出住房補貼以吸引港澳台青年人才。自從港珠澳大橋開通後，往來珠海與香港機場的行車時間大減至45分鐘。

• 中山——既是先進製造業城市也是現代服務業基地，第二產業和第三產業各佔GDP約50%。在中山創業的港澳青年可享受在創業、就業、租金方面的補貼。深中大橋預計2024年通車，屆時深圳至中山的行車時間可縮減至約20分鐘。

• 東莞——國際製造名城，第二產業主導（佔GDP約6成），現正部署發展高新技術產業，攜手深港共建綜合性國家科學中心。自從南沙大橋開通後，往來廣州南與東莞的車程縮短到1.5-2小時。

大灣區樓價及大陸樓市狀況

要了解大灣區的樓市狀況，大家可以參考中原地產特別編制的「中原粵港澳大灣區指數」，它能綜合地反映各城市的房地產市場發展狀況。

中原大灣區指數的編制標準如下：

• 涵蓋大灣區「9市2區」

• 香港、澳門（特別行政區）

• 廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州（城市）

• 以各城市新建商品住宅及二手住宅的交易價格為核心數據

• 以各城市的年度GDP為權重

• 基期設定於2017年7月，基期指數設定為100點

以下為2023年2月有效的中原大灣區指數和參考樓價：

（資料獲取日期：2023年3月16日）

大陸買樓收租回報高嗎？

根據房地產網站發佈的《2022上半年重點50城租售比調查研究報告》，大陸重點城市的平均租金回報率為1.95%，相等於要收租50年才能回本。一般來說，租金回報率有3%-5%才是值得投資的物業。可惜的是，珠三角經濟圈城市的租金回報率通常都比較低，最低為東莞、廈門（1.29%）。如果考慮在大灣區買樓出租，可能要有心理準備大陸租賃市場需求不高，導致你未必能快速找到租客，租金也未必如預期的高。

大陸買樓要準備幾多錢？

在內地一線城市如北上廣深，樓價確實不便宜，尤其是市中心地段。但如果你是計劃在大灣區節點城市如珠海、中山、東莞購買自住物業，樓價就比較宜人，每呎大約HK$1500-2500不等。如果買一個100平方米（建議面前約1000呎）的單位，房屋單價大約是150-250萬人民幣，另外還有其他費用要考慮，例如稅項和保險。當然，你不一定要準備數百萬現金一次付清，你可以按照個人情況向香港或內地銀行申請按揭貸款。成功申請的話，首期則可能只需準備幾十萬港元。

買樓過程中，你通常要向不同人或機構支付不同的費用。如果有需要匯款到大陸，除了傳統銀行的電匯服務，你還可以考慮一下網上匯款平台。雖然一些香港銀行聲稱免手續費匯款到內地銀行，但真正的手續費往往已經隱藏在匯率加價之中。當我們要匯的金額越大，當中的換匯損失也會越大。如果想享用更佳的匯率，可以使用專業匯款提供商如Wise和Western Union的服務，它們通常能提供更具競爭力的匯率和更快的匯款速度。

• Wise——提供真實、沒有加價的市場中間匯率，與Google顯示的實時匯率一樣，手續費低廉且透明。支持微信／支付寶收款，匯款快速到賬。

• 西聯匯款Western Union——匯率比銀行更好，只含少量加價。設有多種付款方式，除了銀行轉帳之外，還可以使用Tap n Go或現金付款，設有實體店面（WU代理點）。

大陸買樓費用

（資料獲取日期：2023年3月16日）

大陸買樓按揭申請

如果你不是大陸居民，沒有內地收入證明和社保證明，就比較難在大陸銀行申請按揭貸款。有些銀行會因為你是外地人而批出較低的按揭成數，或者需要當地人做擔保。而且大陸銀行的按揭利率也較高，普遍達5-6%。基於這些不利條件，很多港人都會嘗試在香港銀行申請「大陸樓按揭」，除了息口較低（可低至P-2%），還可以用港幣供款。

目前已有不少香港銀行提供大灣區按揭計劃，申請人可以在香港辦理申請手續，貸款批核後只需到訪一次內地銀行，辦理開戶和簽署法律文件即可。要注意，若果打算在港申請按揭，一定要去發展商指定的香港銀行查詢，而不是任意一間銀行。

申請文件和香港物業按揭大致相若：

• 香港永久居民身份證

• 香港住址證明

• 一手住房銷售合同或不動產權證書（房產證）

• 最近3個月的銀行月結單

• 最近3個月的出糧證明文件

大陸買樓收租要交稅嗎？

根據國家稅務總局的網站資料，個人在大陸出租住房要繳納多項稅費，包括但不限於*：

（資料獲取日期：2023年3月16日）

*不同城市可能有自己的附加稅項和／或稅務優惠政策，請向律師／會計師查詢最新和準確的資訊

如何物色大灣區樓盤？

大灣區發展都是近幾年才開始的事，短短幾年內大灣區住房就如雨後春筍般大量出現。作為外地人，我們不清楚當地的樓市、城市發展和社區環境，最好是尋求專業人士的協助，首選中港兩地具信譽的發展商及地產代理。睇樓和揀樓時應注意以下幾點：

• 只選擇持有香港地監局發出牌照的代理，持有「七證」的發展商

• 親身睇樓，除了研究當地的城市規劃和房地產政策（宏觀），亦要觀察社區環境和配套設施（微觀）

• 親自跟房地產開發商簽訂買賣合同，盡量不要交由中介公司代理

• 要分清楚：建築面積是包括公共空間，套內建築面積才是指單位面積

• 大陸樓的建築面積是以平方米計算，每平方米大概是10.764平方呎

大陸買樓常用網站／APP

• 中原地產——港人最熟悉的地產網，雖然展示的樓盤數量不多，但勝在可以網上報名參觀在港舉辦的「大灣區物業展銷會」，到現場查詢更多詳情。

• 房天下——前身為“搜房網”，設有「地圖找房」、「隨手查房價」、房貸計算器和稅費計算器等功能，並提供真實客戶的樓盤點評。新樓以行政區劃分類，二手房以片區分類。

• 安居客——房地產租售服務平台，APP特點是資訊量夠大、夠全、夠多，也提供真實客戶的樓盤點評。有時會舉辦看房團、購房活動。

• 鏈家網——以真房源為賣點，提供官方經紀人帶你看房。APP界面簡單易用，設有「查房價」和「小區」功能，方便比較不同的區域。

總結

以前香港人在大陸買樓可能會遇到很多困難，因為不是常住居民，沒有戶籍又沒有工作和收入證明，很多銀行都未必向外地人提供按揭貸款，不時還會見到新聞報導大陸有買樓騙案，不禁令人對內地房屋卻步。但近年大陸在相關方面的法規已經改善了許多，加上推出了大灣區發展計劃，並大大開放港人在內地投資自住／商用物業，就連香港銀行都配合推出大灣區物業按揭，相信未來會有越來越多港人在內地置業。

雖然中港兩地相距不遠，一小時生活圈已經覆蓋了幾個重點城市，但我們還是要留意兩地之間在買樓上的程序、稅項等方面還是有差異的，買樓前請務必做足準備工作，咨詢專業人士的意見。如果要匯款到大陸支付訂金、首期等費用，記得要比較不同匯款工具的匯率和手續費政策。如果想節省匯款成本和時間，可以考慮網上專業匯款提供商，例如Wise、Western Union、Panda Remit等，其中Wise更提供真實、沒有加價的市場中間匯率，收費比大部分銀行更便宜和透明。