【2025大陸買樓懶人包】港人北上置業資格、限購政策、流程、費用及樓市概況一文睇清

雖然香港樓價近年有所回落，但購買一般住宅的首期通常仍需過百萬元，因此愈來愈多港人把目光轉向大灣區的大陸城市，如深圳、廣州、佛山、珠海和中山等。近年在香港政府與粵港澳三地共同推動大灣區建設下，高鐵、港珠澳大橋及多個新口岸陸續落成，跨境交通大幅改善，形成更成熟的「一小時生活圈」。

不少大灣區城市已放寬購房門檻，但在流程、按揭及相關要求方面仍有差異。本文以懶人包形式全面整理港人在大陸買樓的資格、流程、費用與按揭細節，讓你一步到位掌握北上置業的關鍵資訊，並更容易評估大陸買樓是否適合自己。

北上置業難免要經常過錢到大陸戶口，最好揀一款匯率靚、手續費透明，而且到帳快的工具。Wise 幫你輕鬆搞掂跨境匯款，令整個大陸買樓流程更加順手！

內容目錄：

• 香港人可以在大陸買樓嗎？

• 【2025年最新】大灣區9個城市買樓條件

• 香港人買大陸樓點揀好？一手樓VS二手房的買賣步驟比較

• 【2025年最新】大灣區樓價及大陸樓市狀況

• 大陸買樓首期+雜費要準備幾多錢？

• 大陸買樓按揭申請：香港與大陸銀行按揭比較

• Wise 如何協助港人匯款到大陸買樓？

• 2025年最新大陸買樓常見問題

香港人可以在大陸買樓嗎？香港人在內地買樓的最新資格和文件要求

香港人可以在大陸買樓，但要求因城市而異。近兩年大灣區多數城市已大幅放寬限購，港人一般只需持香港身份證和回鄉證，毋須社保或工作證明。不過，深圳及部分一線城市仍保留社保／稅單／物業數量限制等條件，買樓前必須查閱當地最新政策。

香港人在內地買樓的基本所需文件包括：

• 香港身份證

• 回鄉證

• 資金來源證明

• 香港住址證明

• 收人證明：銀行月結單、糧單或稅務文件（如需申請按揭）

另外，大陸買樓過程中通常需要以下工具：

• 大陸電話卡

• 大陸銀行戶口

• 大陸支付錢包

港人限購政策：大灣區9個城市買樓條件

（資料檢查日期：2025年11月18日，來源：香港消費者委員會）

*限購政策可能隨時改變，買樓前請查閱最新政策。

香港人買大陸樓點揀好？如何物色大灣區樓盤？

大陸買新樓定二手樓好？

港人北上置業，多數會選擇一手新樓，因為新樓配套較完善，按揭批核亦相對容易。一手樓分為樓花與現樓，樓花通常較便宜，但必須核實發展商背景，並確認項目具備完整的「五證」，已建成的現樓則會有額外的「二書」。

大陸樓物業類型

香港人在大陸買樓，通常會優先考慮以下幾種物業類型：

大陸買樓常用網站／APP

大灣區樓盤選擇繁多，揀樓時最好透過可靠平台或持牌代理，並留意發展商證照是否齊全。另外務必要實地睇樓，了解區域規劃、小區實際環境和交通配套。

國內買樓常用的搵樓平台包括：

• 中原地產：港人最熟悉，可報名參加在港舉行的大灣區展銷會

• 房天下：提供新樓、二手樓資料，房貸和稅費計算器等功能

• 安居客：樓盤量大，提供真實用戶點評，有時會舉辦看房團

• 鏈家：主打真實房源，可查閱小區詳情，比較不同區域房價

大灣區買樓5大熱門城市

大灣區逐步形成「一小時生活圈」，通勤更方便。以下是5大熱門城市，樓價有平有貴，適合不同預算的港人北上置業需求：

國內買樓完整流程：一手樓VS二手房的買賣步驟比較

一手樓購買流程

購買樓花（預售盤）或現樓（已建成新盤）的流程大致如下：

1. 展銷會睇樓：選擇具信譽的發展商，確認項目具備「五證」。

2. 簽認購書+落訂：通常需付人民幣 5,000 – 20,000 元。

3. 支付首期+簽正式合同：一般需於約 7 日內支付首期並簽《商品房買賣合同》。

4. 申請按揭：向內地或香港銀行提交收入及資金來源證明。

5. 貸款批核+公證：銀行批核後，到公證處辦理抵押及委託手續。

6. 銀行放款：尾款會直接存入監管帳戶。

7. 收樓／入伙：驗樓和收取「二書」，再於不動產中心領取不動產權證書。

二手房購買流程

購買二手房流程相對簡單，但要更小心：

• 經中介約睇樓：查冊確認單位無抵押、查封、欠費或產權問題。

• 報價+落訂：與業主確認價格與條款，支付房價 1% – 2%的訂金。

• 簽正式買賣合同：在中介或公證處簽署，內容包括交付方式、交樓日期、違約條款等。

• 申請按揭：提供收入及資金來源證明，銀行會做物業估價。

• 辦理過戶：雙方到不動產登記中心辦手續。

• 交樓+水電過戶：驗樓、收鎖匙及轉名水電管理費。

買樓涉及首期、雜費及稅項，或需多次匯款至內地。匯款前應比較不同工具的收費與匯率，最好選擇提供真實市場匯率的平台（如 Wise），避免昂貴的隱藏匯率加價。

大灣區樓價及大陸樓市狀況

要了解大灣區樓市，可參考中原地產的「大灣區專頁」。頁面涵蓋大灣區「9 市 2 區」，列出多個精選樓盤，並提供自 2017 年 7 月起的樓價走勢數據，有助掌握各城市的市場變化。

以下為2025年10月的樓價數據：

（資料獲取日期：2025年11月18日，來源：中原地產、禧泰房价行情）

2025/26年大陸樓市走勢分析

從 2025 年 10 月的大灣區樓價數據可見，城市之間表現分化：深圳、廣州仍錄得明顯按年跌幅，而珠海、佛山、中山、惠州跌幅較溫和；江門及肇慶則錄得正增長，反映交通改善及生活成本優勢仍吸引部分買家。同時內地多城下調首付比例，而且房貸利率維持低位，使北上置業門檻進一步下降。

不過，香港經濟仍偏弱，投資者情緒較審慎，即使政策利好，入市步伐不如以往積極。近年港人北上生活與消費愈見普遍，但真正置業時仍應從交通、社區配套、未來規劃、物管質素與自身承擔能力等多方面作整體評估，而非單純看樓價或政策寬鬆度。

大陸買樓首期及雜費要準備幾多錢？

香港人在內地買樓的最常見疑問就是：內地買樓首期要準備幾多？

根據 2025 年 10 月大灣區樓價，以首套房首付 30% 作預算，不同城市的大致首期金額如下：

• 深圳、廣州：100㎡ 單位約 300–700 萬人民幣，首期大約 90–210 萬。

• 珠海、東莞：100㎡ 單位約 150–300 萬人民幣，首期約 45–90 萬。

• 中山、惠州一帶：100㎡ 單位約 80–150 萬人民幣，首期約 24–45 萬。

除了首期，在大陸買樓還需預留以下雜費（各地略有不同）：

• 契稅：房價的 1–3%

• 物業維修基金：約 90 元/㎡ 起

• 公證費+登記費：一般數百至數千元

• 律師費：約 1,200 元起

大陸買樓按揭申請：香港與大陸銀行按揭比較

香港人買大陸樓可選擇向 內地銀行 或 香港銀行申請按揭。若沒有內地收入或社保紀錄，在內地銀行申請一般較困難，因此大多數港人會改用香港銀行的「大灣區按揭計劃」。貸款額會在審批時換算成港元，之後整段還款期都可用港幣供款，月供亦毋須受人民幣匯價波動影響。

港人申請內地按揭貸款的注意事項與文件準備

港人在內地申請按揭時，需留意外地人按揭成數可能較低，利率亦會因城市政策而有所不同。申請過程必須親身到內地銀行辦理開戶、公證及抵押登記，並且通常只能選用發展商指定的合作銀行，因此在簽約前務必先確認按揭安排是否可行。

相對而言，香港銀行提供的「大灣區按揭計劃」文件要求較簡單：

• 香港身份證

• 香港住址證明

• 近 3 個月銀行月結單

• 糧單／收入證明

• 《商品房買賣合同》

Wise 如何協助港人匯款到大陸買樓？

香港人在內地買樓時，通常需要把資金匯往大陸銀行戶口，用作落訂、支付首期及處理各類雜費。一般銀行電匯雖然方便，但匯率往往存在隱藏提價。當你匯的金額越大，就會蝕越多手續費，如果不仔細比較就難以發現當中的巨大損失。

作為精明的消費者和投資者，你可以選擇一款提供真實匯率，亦即是市場匯率中間價的匯款工具，例如Wise。這樣你就不用左度右度，不能擔心匯率中的隱藏費用，更能準確掌握實際支出。Wise支援匯款至微信與支付寶帳戶，到賬速度通常比傳統電匯更快，適合處理首期以外的日常雜費。

雖然Wise設有單筆人民幣匯款上限 50,000 元，但 Wise手續費按比例計算，分批匯款並不會令整體成本上升。而且Wise提供大額匯款折扣，同月累計匯款超過 £25,000 等值，其後的匯款就會自動享有手續費折扣，變相降低大額匯款的整體開支。

總結

近年大灣區各市的交通配套逐步完善，針對香港人買大陸樓的程序，以及香港銀行的按揭支援也成熟得多，令香港人在內地買樓變得更容易。不過，跨境買樓始終涉及不同制度，按揭要求、稅項處理、合同流程等，做重大的投資決定前務必了解清楚每個步驟，確保資金、文件和按揭安排都能順利配合。

大陸買樓的過程中，少不免要多次把資金匯到內地，匯率差價和各類手續費都會影響預算。如果不想花時間比較不同銀行的匯率，倒不如直接選擇一家保證零匯率加價的匯款工具Wise，收費簡單又透明。