英國買樓懶人包2024：英國置業有咩要注意？

近年英國又湧起一陣買樓風潮，原因主要是陸續有大批港人持BNO簽證移民英國，到埗後自然想盡快找個安樂窩，對於一家大細來說經常搬屋實在不方便。很多人都認為買樓始終比租樓更加實際。

本文為英國買樓簡易教學，會快速帶大家檢視一下在英國買樓的重要條件、流程、費用和特別注意事項。我們亦會介紹英國買樓的熱門城市，以及樓價比較便宜的地區選擇。買樓涉及的專業知識當然不是我們能用一篇文章解釋清楚，但本文能帶你預覽一次在英國買樓可能會遇到的情況，包括常見買樓程序，預先讓你熟習一下買樓按揭的專業術語，例如按揭成數（Loan-to-value LTV）、買樓放租（Buy-to-Let）等。

買樓畢竟是人生大事，涉及的金錢數以百萬計，加上過去一年英鎊匯率大幅下跌，換匯的時候小心比較不同匯款工具的收費，就有機會節省不少金錢。除了傳統銀行電匯，近年新興的電子匯款工具也是價廉物美的匯款方式，例如Wise提供真實、沒有加價的市場中間匯率，而OFX則不設匯款手續費，而且大額匯款更能享有額外的費用折扣或更佳的匯率。

內容目錄：

• 香港人可以在英國買樓嗎？

• 英國買一手樓和二手樓有咩分別？

• 英國買樓程序

• 英國樓價及樓市最新狀況

• 英國買樓要準備幾多錢？

• 英國買樓按揭申請

• 如何物色英國樓盤？

香港人可以在英國買樓嗎？

可以，無論你是否英國公民／居民，都可以在英國買樓自住或放租。英國的房地產市場開放自由買賣，一線和二線城市的住宅物業更是海外投資者的心頭好。如果你是持BNO簽證準備到英國定居，購買自住物業通常也不難向銀行申請按揭。整體來說，外國人和本地人在英國買樓的分別可能只是按揭申請的難易度，而你的居留簽證和居住日數長短也可能會影響你的納稅身分。

外國人在英國買樓有咩條件？

事實上，英國政府並沒有針對外國人買樓設有特別的限制，只要跟足常規買樓程序去做，就應該不會有任何大問題。當然，作為外國人我們對當地的樓市和物業買賣程序並不熟悉，最好是僱用專業人士例如律師、測量師、地產經紀和按揭經紀去為我們打點好一切，讓我們可以安心地挑選dream house。

英國買一手樓和二手樓有咩分別？

英國買樓程序

英國買一手樓（現成盤／樓花）流程

1. 上網搜尋近期的新樓盤／樓花展銷會，到現場參觀示範單位／模型。

2. 如果找到心儀的單位，就可以簽署「初步買賣協議」（Reservation Agreement）和支付訂金（通常為數千鎊）。

3. 聘請律師為你處理買賣合約文件，簽約後就要付樓價的10-20%作為首期（Down payment）。

4. 在發展商預計交樓日期前的6個月內，你就可以向香港／英國銀行申請買樓按揭。

5. 當你得知確實的收樓日期後，就可以安排驗樓手續，如發現有任何甩漏，就要記錄在「新建物業檢查報告」中（Snagging Survey Report）。

6. 在正式收樓當日，銀行就會將按揭貸款資金匯給發展商以完成交易。

英國買二手樓流程

1. 預先查詢按揭計劃，計算你可以負擔的物業價格。

2. 自行瀏覽網上平台，或者聘請當地房地產代理為你物色合適的單位。

3. 安排睇樓（Viewing），如果覺得合適便可與賣家議價，達成協議就可簽署「銷售備忘錄」（Memorandum of Sale）。

4. 向香港／英國銀行進行按揭申請。請預留至少2-3個月的銀行處理時間。

5. 在這段時間你可以安排測量師調查物業，並準備「結構及建築報告」（Homebuyers Report）。

6. 獲得按揭批准後，賣方律師就可以準備買賣合約，交換合約後你就要付10%訂金。

7. 律師完成餘下的手續，並確認文件齊全，交樓當日就會安排支付餘額，將按揭貸款資金匯給賣家以完成交易。

英國買樓6大熱門地區

• 倫敦——作為英國首都和最大的經濟中心，工作機會多，平均薪金水平高，但生活成本也同樣較高。倫敦無疑是全英最貴的地區，與香港樓價水平相近，如果預算有限但仍想入手倫敦物業，可以考慮選擇偏離市中心一點的地段。

• 愛丁堡——位於北面蘇格蘭地區，治安也是出名的好。除了擁有很多文化價值高的建築和全英最古老的著名學府「愛丁堡大學」，金融、科研和旅遊業也非常蓬勃，平均薪金水平也很高。相比起倫敦，樓價十分吸引，平均比倫敦便宜一半。

• 李斯特城——很多英國著名學府都是位於李斯特城，因此吸引了不少香港人一家大細移民到當地，樓價也非常吸引，甚至比愛丁堡還低一點。

• 曼徹斯特——近年成為了最多華人聚居的英國城市之一，當地正在興建新高鐵，加上不少金融科技公司進駐，工作機會和生活配套都不錯，而樓價與李斯特城相約，無論是購入自住或者放租出去都是不錯的選擇。

• 伯明翰——英國第二大城市，被政府定位為國際大都市，將來會有更完善的都市發展，是很多港人移民的首選，樓價十分宜人，大約200萬港元就能入場。

• 利物浦——除了擁有知名的足球隊，近年有不少大型重建工程，陸續會有很多新樓可以入手，擁有可觀的升值潛力。現時樓價仍算是低位，150萬左右就能入場。

  移民到英國後，你可能會有很多機會使用到不同類型的貨幣，例如網購和到鄰近國家旅遊。申請一個綜合貨幣賬戶能更輕鬆地管理外幣資金，更能配合扣賬卡作消費和提款，助你節省外幣交易費用。在英國，Wise和Revolut都是獲FCA認可的賬戶提供商，它們均提供免費的多幣種賬戶。

英國買樓邊度最平？樓價最低的3個英國城市

根據hometrack網站的統計，截至2023年2月，英國樓價最平的3個城市是Glasgow、Aberdeen和Newcastle，平均樓價都低於15萬英鎊。但是，無論你是打算自住還是投資，也不應只考慮物業價格，其他的考慮因素例如治安、基建配套、升值／放租潛力也是你應該留意的地方。如果你對當地不熟悉，我們也不建議自行在網上平台聯絡私人賣家，最好是先向專業的地產代理尋求意見，再一同預約前往睇樓（Viewing）。

英國樓價及樓市最新狀況

受到脫歐和疫情的影響，過去一年英國平均樓價輕微下跌了1.1%（與2022年2月相比），全國平均樓價為£257,406。與此同時因為通脹，按揭貸款的利率都大幅上升，專家預測利率可能會升至 6%。但整體來說，英國仍然有住屋短缺的問題，因此專家普遍相信這一波下跌只會維持到2024年初，之後樓價將會逐漸回升，房地產市場將會復甦。這意味著，2023有可能是入手英國物業的好時機，如果你已經搬到英國，有買樓打算的話，不妨與當地的專業地產經紀人預約會談。

（數據收集日期：2023年3月3日）

英國買樓收租回報高嗎？

隨住越來越多港人移民到英國，日後的英國租賃市場相信仍會保持蓬勃，只要選擇合適的地段投資物業，就不用愁沒有租客，而且租金收益率和物業升值潛力都會相對可觀。

很多人可能倫敦是最適合投資房地產的地區，但當地的樓價太貴，往往會導致較低的收益率。如果是新手投資者，不妨可能考慮曼城（Manchester）、伯明翰等樓價較低，但有龐力升值潛力和大批潛在租客的地區。

英國買樓要準備幾多錢？

除了物業價格本身，作為買家還要準備充足的初始資金去支付一些必要費用，例如印花稅、地方稅、按揭費用、律師費、土地註冊費、測量費、保費和地租等，總費用的多少很難一概而論，主要視乎你是購買Freehold或Leasehold物業，亦視乎你是不是英國（稅務）居民，除此之外還有其他因素，例如物業所在地、樓宇狀況等。

如果你是剛搬到英國，或者仍在香港尚未出發，可能正苦惱著要怎樣把置業資金匯到英國。現時英鎊匯率仍未算穩定，因此銀行通常會傾向收取較高的匯率保證金，除了用來分散他們承擔的匯率波動風險，也能讓他們從換匯過程中賺取利潤。

匯率差價往往是銀行匯款手續費最大的一部分，當我們要匯的金額越大，當中的換匯損失也會越大。如果想享用更佳的匯率，可以考慮使用專業匯款提供商如Wise或OFX的服務，它們是匯款專家，通常能提供更低廉的收費和更快的匯款速度。

• Wise——提供真實市場匯率，與你在Google上搜尋到的實時匯率一樣，手續費低廉且透明，從香港匯款到英國的收費為2.05 HKD+0.43%，大額匯款還會自動有額外折扣。

• OFX——不收取匯款手續費，匯款金額越高，匯率就越便宜。你可以與專屬的客戶經理商討不同的匯款交易方式，例如遠期合約、限價單、定期匯款等。

英國買樓費用

前期支出／一次性費用

• 首期：一般來說，大部分銀行最多只會承造60%-70%按揭。針對英國政府早前推出的Help to buy首置援助計劃，英格蘭地區已經截止申請，意味著30%-40%的首期付款是無可避免的。這是最大的買樓費用。

• 印花稅：在英國買樓要支付累進制的印花稅，如果你從未在任何國家擁有過物業，首42.5萬鎊的樓價都不用徵稅；否則如果你只是在英國首次置業，則首25萬鎊的樓價都不用徵稅。因此，印花稅率為0%-15%不等。以英國平均樓價26萬英鎊為例，對於在英國首次買樓的人來說，扣除25萬免稅額後還需要徵5%印花稅，即是500英鎊。

• 律師費：律師除了處理買賣合約、見證簽約、保管訂金／首期，還會為你查冊和辦理土地註冊／業權轉名等事宜，你大約需要支付1500英鎊。

• 測量費：測量師會為你檢查樓宇結構和準備建築報告，你可能需要支付最多500英鎊。

• 代理佣金：二手樓買賣的經紀佣金通常由賣家獨自承擔。如果你聘用代理辦理購買一手樓／樓花的手續，就可能要支付幾千英鎊。

• 按揭費用：除了按揭經紀費，銀行也會收取按揭申請費（「安排費」和「預留費」），加起來可能高達樓價的1-2%。

後期支出／經常性費用

• 地租：如果你買的是Leasehold物業就要向地主每年交地租（Ground Rent），類似香港的地租及差餉，每年通常要繳交幾百至一千鎊不等。

• 地方稅：又稱為市政稅Council Tax，是地方政府收取的維護費用。通常為每年1500-2000英鎊不等，視乎你的物業等級。

• 保費：如果會考慮把單位放租出去，最好購買家居保險，每年平均約300 英鎊。

• 收入稅：如果是買樓放租，每年收到的租金扣除個人免稅額和出租成本後（不包括按揭利息！），淨收入需繳付0%-45%的稅費。

英國買樓按揭申請

英國各大銀行及房屋協會（HOA）都有提供按揭服務，如果你是英國居民，通常都不難申請「自住樓宇貸款」，但所獲得的按揭成數（Loan-to-value LTV）和利率等條件可能會比永久居民和公民更嚴格。要注意，銀行批核的按揭成數越低，就代表你要準備越多的初始資金支付首期（Down payment）。作為外國人，較好的做法是僱用按揭經紀，準備好齊全文件以便向銀行證明你是有能力還款、信貸記錄良好的買家。專業的按揭經紀非常清楚英國樓宇按揭的申請程序，更大機會能為你爭取到最優惠和最合適的Plan。

英國買樓要支付物業稅嗎？

如果你主要居住在英國，就會成為英國的稅務居民。當你在任何國家出售物業時，都必須向英國的稅務部門申報，並且繳付資本增值稅（Capital Gain Tax），稅率為18-28%。至於作為買家在英國置業則只需繳付印花稅，如果樓價夠低的話更可能獲得豁免。

外國人在英國買樓容易嗎？

一般外國人在英國買樓並不困難，只要有足夠的資金支付高達30-40%的首期，以及加起來可高達5-10%的前期雜費。至於持有BNO移民簽證的香港人，想在英國買樓可能更加容易，香港和英國兩邊都有銀行提供按揭計劃，而且英國樓價普遍比香港便宜。過去兩年已經有很多港人成功移居到英國，也有不少人已經買樓。我們有前人的經驗分享，更有機會能避免不少常見的買樓陷阱。最重要的是，小心選擇發展商或二手賣家，僱用專業人士去為你處理法律上必要辦理的手續。

如何物色英國樓盤？

無論你想買的是一手樓還是二手樓，英國樓盤數量都多到數不清，至少有數十萬套待售物業。你可以在網上平台自行搜索，按照你心儀的價格、地段、房型、呎數、配套等因素作出篩選。但是，我們始終不是土生土長的英國人，不清楚當地的房地產市場狀況和特別之處，如果預算許可的話，最好還是僱用一個地產經紀為你介紹合適的樓盤，也能為你跟賣家商議價格。如果有需要的話，可以在網上搜尋你的地區名稱 + Estate Agent，就能找到你所在區域的地產經紀。

英國二手樓網站

• Rightmove——列出英國各地超過80 萬套待售物業，可以按地區或地鐵站／火車站沿線尋找樓盤。此外還提供尋找地產經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。

• Home——列出全國30+ 萬套待售物業，提供現正放售樓盤的平均價格參考資料。此外還是一站式的比較平台，提供家居保險、搬屋、電力和煤氣公司的價格比較服務。

• Zoopla——除了列出待售／放租樓盤，還提供免費的樓價參考資訊和大量的英國買樓指南，讓新手買家也能輕鬆掌握基本概念。

總結

對於很多人來說，買個安樂窩是非常自然的事，英國買樓比香港買樓的手續可能較繁複，但英國樓價相對低廉，對於較年青的30代來說可能是個置業成家的好機會。而對於舉家移民的人來說，可能會比較心急買樓，但exiap建議最好先花多一點時間做些研究，特別是樓花項目有一定的風險，即使樓宇建成都有機會圖文不乎。如果可以的話，盡量選擇大型知名發展商。整體來說，一手新樓比二手樓更受港人歡迎，通常附有10年保養，樓宇的能源評分都會較高，變相能長期節省能源費用。

買樓前期要支付很多費用給不同的人，如果你仍在香港或者資金尚未轉移到英國銀行戶口，就要尋找合適的匯款服務。傳統銀行的電匯服務固然是安全可靠的選擇，但卻未必是最便宜和有效率的方式。近年開始流行的網上匯款平台，例如Wise、OFX、Currencyfair、Western Union等提供商的收費和匯款速度都相常不錯，其中Wise更提供真實的市場中間匯率，收費透明度擊敗了大部分傳統銀行。而本地虛擬銀行ZA Bank都是Wise的合作夥伴，共同為客戶提供優質的匯款服務。