🇬🇧【2025英國買樓】英國置業懶人包：流程、按揭、印花稅、注意事項、BNO買樓全攻略
近年英國有意收緊移民政策，幸好BNO 5+1方案維持不變，對港人仍是可靠的移民途徑。不少家庭一到埗便開始考慮在英國買樓置業，希望盡快落地生根。
2025年英國樓市回暖，英鎊走勢亦相對平穩，整體英國置業環境比前兩年更明朗。本文為英國買樓簡易教學，會快速帶大家檢視一下2025年在英國買樓的重要條件、流程、費用和特別注意事項。我們亦會介紹英國買樓的熱門城市，以及樓價比較便宜的地區選擇。
買樓涉及的專業知識當然不是我們能用一篇文章解釋清楚，但亦可以讓你預覽在英國買樓可能會遇到的情況，包括常見英國買樓程序，預先讓你熟習一下買樓按揭的專業術語，例如按揭成數（Loan-to-value LTV）、買樓放租（Buy-to-Let）等，助你快速掌握置業關鍵。
買樓始終係人生大事，涉及的金額動輒數百萬港元，期間需多次匯款支付訂金、英國買樓首期、印花稅及律師費，最好揀一款匯率靚、手續費透明，而且到帳快的工具。匯款平台Wise提供真實匯率及大額匯款折扣，幫你輕鬆搞掂跨境匯款兼慳錢。
內容目錄：
- 外國人（如香港人）可以在英國買樓嗎？
- 英國樓市概況：倫敦買樓與主要城市比較
- 如何物色英國樓盤？英國物業類型與注意事項
- 英國買樓程序（2025年最新指南）
- 英國按揭申請攻略
- 英國買樓要準備多少錢？雜費＋印花稅一覽
- 用Wise匯款到英國買樓更慳錢
- 英國買樓常見問題
香港人可以在英國買樓嗎？
可以，英國物業市場開放，無論你是否英國公民／居民，都可以在英國買樓自住或放租。一線和二線城市的住宅物業是海外投資者的心頭好。
如果你是持BNO簽證準備到英國定居，購買自住物業通常也不難向銀行申請按揭。整體來說，外國人和本地人在英國買樓的分別可能只是按揭申請的難易度，而你的居留簽證和居住日數長短也可能會影響你的納稅身分。
2025年外國人買英國物業的最新條件
英國政府並沒有針對外國人買樓設有特別的限制，只要跟足常規買樓程序去做，就應該不會有任何大問題。
以下快速整理外國人在英國買樓的資格、稅務和按揭要求，下文會再更詳細說明。
- 資格與身份：必須年滿 18 歲，提供資金來源證明（Source of Funds），海外買家需提交更嚴格的身份與財務背景文件
- 稅務及費用：非英國居民需額外支付 2% 印花稅附加費，出售物業時亦需在 60 天內向 HMRC 申報並繳納資本增值稅（CGT）
- 按揭：外國人一般 LTV 約 60–70%，滿足183日居住測試後按揭更易批、利率更低
當然，作為外國人對當地的樓市和物業買賣程序並不熟悉，最好是僱用專業人士例如律師、測量師、地產經紀和按揭經紀去為我們打點好一切，讓我們可以安心地挑選dream house。
BNO港人英國置業難唔難？
BNO港人移居英國後，只要有穩定收入及住址證明，多數可被視為 Resident Buyer，按揭批核和利率通常都比一般海外買家更有利。近年已有大量香港人買英國樓成功，英國買樓流程也越來越透明。不過買樓始終涉及律師、經紀和測量師等多個專業領域，建議找專業團隊協助，確保流程順暢並減少出錯風險。
英國樓市概況：倫敦買樓與主要城市比較
2025年英國樓價走勢 & 英國樓市前景
根據 UK House Price Index（2025 年 9 月），全英平均樓價為 £272,000，按年上升 +2.6%，樓市已從 2023–2024 的調整期溫和回升。利率穩定、住屋供應持續短缺，加上海外買家需求回暖，都令樓價止跌反彈。
英格蘭大部分地區錄得 +0.9% 至 +4.5% 升幅，只有倫敦按年下跌 -1.8%，反映買家需求正向性價比更高的二線城市轉移。未來一兩年英國樓市走勢預料維持「二線強、倫敦弱」。
以下為2025 年 9 月英國各地區平均樓價：
| 地區 | 平均樓價 (£) | 按年升幅 | 租金回報率 |
|---|---|---|---|
| 倫敦（London） | £556,000 | -1.8% | 5.1% |
| 英格蘭東南（含Brighton、Reading） | £384,000 | +0.9% | 5.5% |
| 英格蘭東部（含Cambridge、Norwich） | £341,000 | +2.3% | 5.6% |
| 英格蘭西南（含Bristol、Exeter） | £307,000 | +0.9% | 5.6% |
| 西米德蘭（含Birmingham、Coventry） | £249,000 | +2.6% | 6.2% |
| 英格蘭中部（含Leicester、Nottingham） | £243,000 | +3.7% | 6% |
| 英格蘭西北（含Manchester、Liverpool） | £215,000 | +3.4% | 6.8% |
| 約克郡及亨伯（含Leeds、Sheffield） | £208,000 | +4.5% | 6.5% |
| 英格蘭東北（含Newcastle、Sunderland） | £162,000 | +3.5% | 7.9% |
（資料檢查日期：2025年11月23日，來源：HPI 官方數據、Zoopia樓市報告）
投資英國物業：英國買樓收租好唔好？注意事項？
由城市角度分析，以下幾個城市是港人英國置業最關注的投資區域：
| 英國城市 | 投資物業平均樓價 | 平均每月租金 | 租金回報率 |
|---|---|---|---|
| 利物浦（Liverpool） | £136,045 | £870 | 7.7% |
| 曼徹斯特（Manchester） | £207,712 | £1,144 | 6.6% |
| 伯明翰（Birmingham） | £189,056 | £1,005 | 6.4% |
| 愛丁堡（Edinburgh） | £270,147 | £1,352 | 6% |
| 倫敦（London） | £494,542 | £2,119 | 5.1% |
（資料檢查日期：2025年11月23日，來源：Zoopia樓市報告）
英國北部（如利物浦、曼徹斯特）和中部城市的收租回報普遍較高，入場門檻亦相對較低，而愛丁堡樓價較高但租金穩定，屬平衡型市場。相反，倫敦因樓價高、入場門檻高，租金回報率（Yield）往往跑輸二線城市。整體來說，二線城市因樓價低、租務需求穩定，加上學生及年輕專業人士集中，回報自然較吸引。
英國置業城市比較：倫敦買樓 定 二線城市買樓好？
英國置業揀倫敦定二線城市，主要看預算與生活需求。
- 倫敦：工作機會集中，華人社區成熟，但樓價全英最高，入場門檻極高。
- 二線城市（曼徹斯特、伯明翰、利物浦等）：城市受惠人口流入和重建項目，未來樓價升幅有望跑贏倫敦。基建如 HS2 北段亦帶動沿線城市發展，加上混合工作模式普及，更多買家傾向選擇性價比更高的郊區與衛星城市，令這些地區的樓價持續上升。
整體而言，若講升值潛力與租金回報，二線城市較有優勢，但若重視事業發展、頂級校網及都市生活，倫敦仍然是熱門首選。
如何物色英國樓盤？英國物業類型與注意事項
了解英國樓類型：Freehold 和 Leasehold 有咩分別？
| Freehold（永久業權） | Leasehold（租賃業權） | |
|---|---|---|
| 擁有權 | 擁有土地+房屋 | 只擁有單位，不擁有土地 |
| 年期 | 無限期 | 有限期，常見 99、125、250 年 |
| 延長租期 | 不需要 | 成本高，需要符合租戶資格 |
| 地租 | 無 | 可能需要支付 |
| 管理費 | 視乎物業類型，一般較少 | 一般較高，包括公共範圍維修、保險等 |
| 常見物業類型 | House | Flat / Apartment |
⚠️ 2025年重要更新：英國已通過《Leasehold and Freehold Reform Act 2024》，新法例禁止大部分新屋（New Houses）以 Leasehold 形式出售，並將標準租約續期權利延長至 990 年，大大增加了 Leasehold 業主的權益。買樓前務必向律師查詢最新法規對該物業的影響。
英國一手樓和二手樓分別在哪？怎樣選擇？
優點 | 缺點 | |
|---|---|---|
一手樓 | ✅能源效益高，（EPC Rating 通常為 B 或以上），節省暖氣費 ✅有發展商保養（NHBC Buildmark 10年保險） ✅樓花可分期付款 | ❌樓價較貴（New Build Premium）、管理費高 ❌樓花有延誤／爛尾風險 ❌新區域發展亦存在變數 |
二手樓 | ✅樓價較平，選擇多 ✅地段成熟 ✅可實地睇樓和驗樓 | ❌轉讓手續較複雜 ❌Leasehold 要留意剩餘租期 ❌能源效益低，可能要維修 |
點搵英國樓盤？英國買樓睇樓必問問題
英國樓盤選擇多，想在英國置業，最好先用網上平台按地點、預算、房型、交通、學校等條件篩選，再聯絡當地 Estate Agent 協助睇樓及議價。以下是一些常用搵樓平台：
- Rightmove：英國最大樓盤平台，可按地區或交通沿線搜尋，功能最齊全。
- Zoopla：提供放售／放租樓盤及估價工具，並有新手買樓指南。
- Home.co.uk：約 30 萬個樓盤兼具家居服務比較，一站式搜尋。
以下是一些英國睇樓必問問題：
- 物業結構：有無水浸、地基或結構問題？有無 survey report？維修費幾錢？
- 物業權屬：Freehold 定 Leasehold？Leasehold 剩幾多年？地租和管理費幾錢？
- 生活配套：交通方便嗎？附近治安如何？附近有無建築工程（嗓音）？
- 能源效益：EPC Rating 幾多？冬天暖氣費貴唔貴？
- 校網：是否位於優質校網區？名校的錄取距離有幾遠？
英國校網點揀好？
英國採用 Catchment Area 校網制度，住址直接影響子女能否入讀附近公立學校（State School），特別是類似香港 Band 1中學的Grammar School。加上優質校網區物業更保值，日後亦較易轉售，因此香港家庭在英國買樓前必須先睇校網。
優質學區競爭大，通常要提前一年以上開始物色，買樓前善用教育部的校網查詢工具，或直接向學校查詢地址是否屬其 Catchment，就能更準確判斷是否符合入學條件。
要判斷各城市和分區的校網質素，最實用的評估方法包括：
- Ofsted 評級：只揀「Outstanding 」和「Good」等級的學校
- 過往成績：GCSE、A-Level、IB等考試，分析歷屆考生表現
- 學校排名：可參考Times、QS榜單
以下是一些參考優質校網郡／行政區（counties / boroughs），在中小學榜單中均排名高，整體表現最強：
倫敦優質校網區 | 非倫敦的優質校網區 |
|---|---|
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英國買樓程序2025年最新指南
買一手英國樓流程
- 選盤與預留單位：上網或到樓花展銷會揀盤，睇啱就簽 Reservation Agreement，支付訂金約 £1,000–£5,000。
- 委託律師：聘請英國律師處理查冊、合同審核及所有法律文件。
- 按揭申請：樓花一般在預計收樓前約 6 個月申請按揭，現樓則可即時申請按揭，審批時間約 4–6 週。
- 支付首期：交換合約時支付樓價約 10–20% 首期。
- 驗樓：樓花交樓前做 Snagging Inspection，有問題即時要求修補。現樓則做一般 Homebuyer Survey 檢查單位狀況。
- 完成交易：律師完成文件，銀行發放按揭，支付餘款後即可正式收樓。
買二手英國物業流程（最常見）
- 預先按揭評估（AIP）：先了解自己可負擔的樓價／按揭上限。
- 搵樓及睇樓：透過地產平台或代理物色單位並安排實地睇樓。
- 出價與簽銷售備忘錄（Make an Offer）：與賣家議價，達成協議後簽銷售備忘錄（Memorandum of Sale）。
- 正式按揭申請：向銀行提交按揭申請，預留 2–3 個月審批。
- 物業檢查（Survey）：委託測量師做 Homebuyer Report 或 Full Building Survey，了解結構狀況。
- 交換合約（Exchange of Contracts）：確定無問題後交換合約並支付 10% 訂金。
- 完成過戶：律師完成查冊、文件及資金交收，物業正式轉名。
英國按揭申請攻略
2025年英國按揭市場最新走勢
2025 年英國按揭市場整體保持穩定，利率大致維持在 4–5% 水平。地產平台 Zoopla指出，英國基準利率已於 2025 年 5 月下調至 4.25%，不少銀行亦開始放寬負擔能力審查（Affordability Test），更重視申請人的長期財務穩定性，而非單純收入倍數。
市場亦開始推出綠色按揭（Green Mortgage），購買高能源效益物業（EPC A 或 B）可享更低利率，有利首次置業者與自住買家入市。
英國按揭申請技巧
香港買家可同時比較 香港銀行跨境按揭 和 英國本地銀行按揭，兩者各有優勢。建議透過熟悉海外銀行的按揭顧問協助，幫你比較不同銀行的利率、按揭成數及手續費，爭取最合適的方案。同時記得提前取得按揭預批（AIP），可大大提升與賣家議價的成功率。
在英國置業如選擇用英鎊供款，可利用Wise匯率提醒和自動兌換功能，在匯率達到目標水平時自動換入英鎊，避免日後匯率波動影響供樓成本。
香港銀行提供的英國物業按揭 | 英國本地銀行按揭 |
|---|---|
|
|
💡 慳錢貼士：如選擇用英鎊供款，可利用Wise的即時匯率提醒，避免受匯率波動影響。
英國按揭申請文件
申請英國按揭需準備以下文件：
- 身份證明文件（護照、BNO簽證等）
- 近3-6個月銀行月結單
- 近3年收入證明（糧單、稅單等）
- 資金來源證明
- 信用記錄報告
投資英國物業：Buy-to-Let（BTL）按揭
若以投資為目的在英國買樓收租，一般需要申請 Buy-to-Let（BTL）按揭：
- 利率通常較高（3-6%），按揭成數較低，通常要準備 4 成首期
- 租金收入必須足以覆蓋每月供款，Rental Cover Ratio最好達125%-140%
- 銀行亦要求申請人具備良好信用紀錄及穩定收入
- 較適合投資回報較高的地區（如曼徹斯特、伯明翰、利物浦）
英國買樓要準備幾多錢？
英國買樓首期 + 買英國樓盤會遇到的雜費
在英國買樓，買家一般要準備 30%–40% 首期，因為大部分銀行只會承造 60%–70% 按揭（LTV）。除首期外，還有以下常見雜費：
| 大約金額（2025 估算） | 說明 | |
|---|---|---|
| 律師費 | £1,200–£1,800 | 合約、查冊、土地註冊 |
| 測量費 | £300–£1500 | RICS Building Survey |
| 按揭申請費 | £800–£1,800 | 按揭安排、估價 |
| 按揭經紀費 | 免費 或 高達按揭金額的 1% | 主流銀行和標準按揭產品通常免費 |
| 代理佣金 | 樓價1% - 3% | 二手樓多由賣家支付 |
英國買樓印花稅 + 其他稅項（2025年新規定）
2025年4月起，英國印花稅（SDLT）對首次置業者及海外買家有重要變化：
置業狀態 | 適用印花稅 |
|---|---|
「全球首置」物業 |
*如果物業價格超過£500,000，就要按下面的標準稅率計算費用 |
「非首置但唯一」物業 | 標準稅率：
|
「非唯一」物業 | 按以上標準稅率再加額外5% |
海外買家 | 如果買樓前12個月未在英國居住至少 183 天，就要按以上「全球首置」／「非首置但唯一」／「非唯一」所適用的稅率再加額外2% |
（資料檢查日期：2025年11月23日，資料來源：英國政府）
除印花稅外，投資英國物業還可能涉及以下稅項：
| 稅項 | 說明 |
|---|---|
| 資本增值稅（CGT） | 出售非自住物業需繳稅 收入較低者 18%，收入較高者 24% 60 天內申報並繳稅 |
| 租金收入稅（Income Tax） | 租金淨收入（扣除維修、管理、保險等）需按 20–45% 繳稅 按揭利息不可扣減 |
| 遺產稅（Inheritance Tax） | 超過 £325,000 的部分按 40% 徵稅 遺留給子女或孫子女，門檻可提高至 £500,000 遺留給配偶／伴侶則可豁免 |
最後，持有英國物業除了按揭供款以外，每月還有一系列固定開支，每月平均約 £400，包括地方稅、水電煤氣以及家居保險。如果買 Leasehold 物業，還需支付地租和管理費。這些費用屬長期開支，建議在置業前一併計算入總持有成本。
如果想享用更佳的匯率，可以考慮使用專業匯款提供商如Wise或OFX的服務，他們是匯款專家，通常能提供更低廉的收費和更快的匯款速度。
Wise：提供市場匯率中間價，與你在Google上搜尋到的實時匯率一樣，手續費低廉且透明，從香港匯款到英國的費用為0.43%起，大額匯款還會自動有額外折扣。
OFX：不收取匯款手續費，匯款金額越高，匯率就越便宜。你可以與專屬的客戶經理商討不同的匯款交易方式，例如遠期合約、限價單、定期匯款等。
用Wise匯款到英國買樓更慳錢
英國買樓前期要支付很多費用，如首期（動輒數萬英鎊）、律師費、印花稅和按揭費用。一般銀行電匯雖然方便，但匯率往往隱藏價差。當你匯的金額越大，就會蝕越多手續費。
如果想找一款收費透明的匯款工具，Wise就是最好的選擇：
- 真實市場匯率，沒有隱藏價差
- 只設一筆過費用，低至0.43%
- 單月累積匯款 £25,000 可解鎖大額匯款折扣，適合支付首期或印花稅
- 匯款速度快，香港匯英鎊是主要貨幣路線，最快可秒速到賬
以下用匯出 10,000 港元到英國為例，比較Wise和銀行的最終實收金額與到賬時間：
| 匯款服務商 | 匯率 | 手續費 | 實收金額 | 匯款需時 |
|---|---|---|---|---|
| Wise | 1 HKD = 0.0981 GBP🏆 | 51.15 HKD🏆 | 975.99 GBP🏆 | 幾秒內🏆 |
| 恒生銀行 | 1 HKD = 0.0973 GBP | 65 HKD | 966.63 GBP | 1 - 4 個工作天 |
| 中國銀行 | 1 HKD = 0.0971 GBP | 65 HKD | 964.83 GBP | 1 - 5 個工作天 |
（匯率檢查日期：2025年11月22日）
Wise綜合貨幣帳戶助你輕鬆在英國置業
英國居民可免費開設Wise綜合貨幣帳戶，持有英鎊、港幣等40+種貨幣，並在App設定心儀匯率自動兌換。
在英國置業期間，你可用專屬的英鎊帳戶資料收取租金，用Wise扣賬卡支付各類費用，所有交易都能享用市場匯率中間價。無論你是首次在英國買樓，還是經驗豐富的海外投資者，Wise都能幫你慳錢慳時間，讓英國置業過程更順利。
總結
英國買樓程序較香港複雜，但樓價相對更可負擔，適合剛移居的家庭或年輕買家。選樓前記得先研究地區、校網和物業種類，如選樓花就最好揀大型發展商。
英國置業初期涉及多次大額匯款，如首期、律師費和印花稅，選擇一款匯率靚，收費又平的匯款工具尤其重要。Wise提供市場匯率中間價、收費透明、匯款速度快，而且附有英國本地帳戶資料，方便收租和處理各項費用。
（本文內容僅供一般資訊，非投資／法律／稅務建議）
英國買樓 - 常見問題
可以，無論你是否英國公民／居民，也可以在英國買樓。如果你持BNO簽證入境英國，申請銀行按揭貸款買樓通常都不困難，但最好僱用按揭經紀，為你爭取最好的條件（按揭成數和利率）以及處理按揭申請程序。
一般最多可承造 60–70% 按揭，買家需準備約 30–40% 首期，加上雜費合共約 35–45% 較安全。
英國物業的租金回報率視乎很多因素的，例如城市、地段、房型等。通常Studio的租金收益率會是比較高的，因為需求較高，潛在租客包括學生和單身人士。倫敦雖然是熱門買樓地區，但租金回報卻可能不及二三線城市，例如利物浦和曼徹斯特。
租金淨收入需按個人稅階繳 20–45% 所得稅。日後若出售非自住物業，需繳資本增值稅（CGT）18% 或 24%，並需在 60 日內申報。
一般可向地主提出延長租約，費用視乎餘下年期而定，一般跌至 80 年以下續期會明顯變貴，但最新改革《Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022》將放寬續期規則，長遠有助降低續期成本。
普遍以英格蘭北部和蘇格蘭城市如 Newcastle、Liverpool、Glasgow 等較便宜，但選樓應同時考慮治安、交通及租務需求，不宜只看價錢。