日本買樓全攻略2025：香港人買日本樓流程、費用、稅項、按揭與收租注意事項｜全方位指南

近年日元日圓走弱，除了多去日本旅行，不少人也開始考慮在日本置業，作投資、旅居或子女升學相關配置。不過日本買樓並非只看樓價，空置風險、維修成本、匯率波動、短租規管，以及非居民稅務安排，都是常見但容易被忽略的關鍵因素。本文將以香港買家角度，整合日本買樓的流程、價錢、費用、按揭與收租重點，並說明跨境付款時常被低估的匯率與手續費成本，協助讀者更全面評估實際置業開支。

內容目錄：

• 香港人買日本樓有限制嗎？
• 日本買樓價錢預算
• 日本買樓費用與稅項一覽
• 外國人日本買樓點申請日本按揭？
• 二手樓、新樓和樓花點揀好？
• 日本買樓流程
• 日本買樓注意事項＋常見日本買樓中伏位
• 用Wise由香港匯款買日本樓
• 日本買樓常見問題 FAQ

香港人買日本樓有限制嗎？日本買樓等於有居留權嗎？

一般情況下，日本法律並未限制外國人（包括香港人）在日本購買住宅或土地，亦容許外國人持有永久產權土地。即使屬非居民身份，除少數涉及特定規則的土地外，外國人一般都可合法買樓。如購買獨立屋，買家可同時擁有房屋及土地；若屬公寓單位，土地則由整幢大廈的業主共同持有。

不過需要注意，日本置業只屬資產配置，買日本樓並不等於可取得居留權。如有長期居留需要，仍須另行申請合適的在留資格，例如留學或工作簽證。（參考：日本出入國在留管理廳『在留資格』總覽）

日本買樓價錢預算：東京23區及主要城市樓價

香港買家在計劃日本置業時，最關心的當然是入場門檻。

根據日本株式会社不動産経済研究所於2025年11月發出的報告，東京23區屬全日本樓價較高地段，核心區物業價格明顯高於近畿地區：

（資料檢查日期：2025年12月13日）

關東和關西地區樓價普遍處於上升趨勢，如果追求的是性價比，有考慮放租單位，可以優先選擇京阪神，預算充足才考慮東京。(參考：不動産経済研究所 月報（首都圈市場動向）PDF、不動産経済研究所 月報（近畿圈市場動向）PDF)

日本買樓費用與稅項

除樓價外，日本買樓涉及多項一次性費用及長期持有成本，包括物業稅、印紙稅和消費稅10%，買家應一併納入預算考慮：

日本買樓一次性費用

日本物業持有成本

外國人點申請日本按揭？按揭成數，利率與注意事項

大部分日本銀行批出按揭貸款前，一般都會檢查幾個條件：

• 年齡介乎20歲至65-69歲之間，最遲能在75-80歲還清貸款
• 在日本工作至少2至3年，年收入至少200萬-500萬日圓。
• 持有或合資格申請永久居留權，或者配偶為日本人

如果你打算遙距投資日本樓，以非居民身份申請日本按揭通常都很困難，即使有銀行願意借都可能伴隨著較差的貸款條件，例如借貸成數只有50%-70%，利率也較高。因此不少香港買家會考慮在樓價較平的城市買樓，並一次過匯款full pay，這樣也能省下不少按揭費用、利息和一部分的印花稅。

最近日圓匯率回落至約 5 算。若你計劃由香港匯款至日本支付樓款或稅費，建議選用提供市場匯率中間價的匯款平台如 Wise（了解運作與收費）。只需支付一筆過的小額手續費，不用擔心多項電匯雜費，大額匯款更可享手續費折扣，讓買樓成本更好預算。

日本買樓點揀好？二手樓，新樓和樓花比較與面積算法

選擇新樓或二手樓時，應綜合考慮租金回報、維修及持有成本、市場需求，以及自身的長線目標。對於首次投資日本物業的香港買家，新樓因樓齡較新、維修風險較低，管理上相對省心；但如果你有翻新或物業管理經驗，則可以受惠於二手樓入場價較低的優勢，賺取較高的租金回報率。

另外揀樓時要留意，日本住宅的面積算法與香港不同，日本分層住宅常用的專有面積，是指物業內業主擁有的室內實際可用面積，一般不包括公共走廊及大門等公用部分，亦不包括露台面積。在日本樓盤廣告通常會標示「專有面積」（以牆壁和樑柱中心線（壁芯）起算），而政府文件或契約書則使用「內法面積」（以牆壁內側起算，即實際可用地板面積），兩者的差異一般為5-8%。

日本買樓流程懶人包

1. 釐清置業目的與預算：先決定自用或投資用途，並計算可接受的總成本，包括樓價、稅項、雜費及預留維修資金。
2. 物色物業與安排睇樓：可透過地產代理，或一些海外買家常用的日本買樓網（如Best Estate、Real Estate Japan和Japan Property）物色單位，部分賣家會接受海外買家以視像方式睇樓。
3. 提交購買意向（買付申込書）：向賣方表明出價及交易條件，作為雙方洽談基礎。
4. 簽署買賣合約並支付訂金：簽署正式合約並支付訂金（約樓價10%），合約須註明解約條款及付款時間表。
5. 申請按揭：如需貸款，需同時向銀行提交申請文件。非居民的按揭選擇較少，審批時間亦較長。
6. 準備過戶及登記文件：由司法書士協助處理業權轉移、登記資料及相關法律程序。
7. 支付尾款及相關費用：在交樓前支付樓款餘額、稅項、中介費及司法書士費等，資金可透過電匯或國際匯款服務（例如 Wise）完成。
8. 完成過戶及交樓：業權正式轉移後交收鎖匙，如作出租用途，可同時安排物業管理公司接手。

日本買樓注意事項：修繕積立金，短租規管，地震風險等常見日本買樓中伏位

在日本置業時，除了樓價與稅費之外，有幾項風險與細節值得提早留意，例如修繕積立金、短租規管、地震風險等常見的日本買樓中伏位，以免後續出現預算超支或管理困難：

• 修繕積立金：如果打算買二手樓，睇樓時必問大廈維修規劃以及修繕積立金的儲備狀況。分層住宅的管理費及修繕積立金是長期持有成本，如果將來進行大規模維修（例如外牆翻新、電梯更新等）就可能要業主一次性補交大筆費用。
• 真實租貸需求：部分地區的租金回報率看似吸引，但實際出租並不容易。如打算投資東京以外的城市或偏遠地段物業，必須分析該區實際租務需求及歷史空置率，以避免實際租金收入遠低於理想回報率的情況。
• 短租規管（民泊）：日本政府對民泊（短期出租）的規管較為嚴格，並非所有樓宇或地區都可合法經營短租。如計劃購入日本物業作 Airbnb 等短租用途，必須事先查詢相關地區的管制措施，並確保符合法規。
• 耐震標準：日本買樓必查樓宇結構安全和耐震性能，如果買新樓通常已符合較新的耐震標準，但也要向發展商了解該物業的耐震等級及相關保險覆蓋範圍。
• 匯款成本：投資海外物業無可避免要面對匯率波動風險，而跨境匯款的手續費及匯率價差亦可能增加實際支出，影響整體置業成本及租金回報。安排資金調撥時，宜選用提供真實匯率及收費透明的工具，例如Wise。

日本買樓收租回報與稅務重點

香港人以非居民身份出租日本物業，通常會委託當地物業管理公司處理招租、收租、租約管理及日常維修，管理費一般約為月租的 5%–10%。計算回報時，除表面租金外，亦需一併考慮固定資產稅、都市計劃稅、管理費及修繕積立金等長期持有成本。

在稅務方面，非居民租金收入一般需預扣 20.42% 稅款，並須按日本稅務規定每年申報：扣除與出租相關的合資格支出（如管理費、修繕費、保險費等）後，按實際應課稅所得計算最終稅負。

由於非居民稅務安排較為複雜，外國投資者大多會委任本地的稅務代理人或物業管理公司處理報稅，以確保合規並更準確評估長期收租回報。

用Wise由香港匯款買日本樓：真實匯率和手續費比較

日本買樓往往涉及多筆跨境付款，包括訂金、尾款、稅費及日後的管理費。對於這類金額較大、次數較多的匯款，銀行電匯的手續費及匯率加價往往成為容易被忽略的隱性成本，卻會直接影響實際置業支出。不同匯款方式在收費結構，特別是匯率計算方面存在明顯差異。

以下比較一些主要銀行與匯款平台Wise的匯率及手續費，助你按個人需要選擇合適的JPY 匯款途徑：

（比較基準：從香港（HKD）匯款至日本（JPY）銀行賬戶；金額：JPY 10,000,000。‘總成本’ = 以所列匯率折算的 HKD 金額 + 該服務的標準手續費；不包括中介行／收款行可能收取的費用。各機構匯率及手續費會變動，實際金額以交易時顯示為準。資料來源：各機構官網；資料檢查日期：2025年12月14日。免責聲明：本比較僅為資訊用途；Wise 與恒生銀行及中銀香港無任何關聯或合作關係。）

從上表可見，銀行電匯的實際成本主要受匯率加價影響，即使手續費不高，總支出仍可能偏高。而 Wise 則採用市場匯率中間價，一般與你在 Google 上看到的即時匯率相近，並清楚列明手續費和實際到賬金額，而且大額匯款會自動應用手續費折扣。對日本買樓這類大額付款而言，Wise的收費透明度能助你更有效地控制整體置業成本。

Wise 受香港海關（C&ED）監管，並獲發金錢服務經營者牌照（MSO），牌照編號是25-03-03263。Wise 透過自動監控和專門的安全團隊來打擊詐欺行為，每天進行700 萬次安全檢查（每秒80 次），以保護客戶的資金。

總結

整體而言，日本買樓對香港買家並非遙不可及，但關鍵在於計清全盤成本與風險，而不只着眼樓價高低。由選區、物業類型、按揭可行性，到稅項、收租安排及匯款成本，每一環都會影響最終回報。最重要是入市前做好功課，並選用收費透明、使用市場匯率中間價的匯款工具作資金安排，就能更準確地評估海外物業的長期投資回報。

（本文內容僅供一般資訊，非投資／法律／稅務建議）